なぜこの問いは決着しないのか
「賃貸と持ち家、どちらが得か」。この問いは何十年も議論され続けているが、決着がつかない。理由は単純で、前提条件によって答えがまったく変わるからだ。
居住年数、金利、物件の立地、家族構成の変化、その人の収入の安定度。これらが一つ変わるだけで、シミュレーション結果は逆転する。
だからこそ、ここでは「どちらが得か」ではなく、「何を判断軸にすべきか」を整理する。自分の状況に照らして考えるための地図を提供したい。
持ち家派と賃貸派、それぞれの論拠
持ち家派の主張
- ローン完済後、住居費が大幅に減る
- インフレ局面で資産価値が維持される
- 住宅ローン控除（最大13年、残高の0.7%）
- 団信が生命保険の代わりになる
- 自由にリフォーム・カスタマイズできる
賃貸派の主張
- ライフステージに応じて住み替え自由
- 修繕・設備更新の費用負担がない
- 頭金を投資に回せる（機会費用）
- 人口減少で不動産価値の下落リスク
- 災害時の再建リスクを負わない
どちらにも合理的な根拠がある。問題は「一般論としてどちらが正しいか」ではなく、「自分の状況にとってどちらが合理的か」だ。
今の日本の住宅市場
判断するうえで、現在の市場環境を把握しておく必要がある。
住宅価格: 首都圏新築マンションの平均価格は8,000〜9,000万円（不動産経済研究所、2024年）。東京23区では1億円超が常態化している。一方で、地方都市では中古戸建てが数百万円台で購入できるエリアも多い。
金利動向: 日銀は2024年3月にマイナス金利を解除し、同年7月に追加利上げを実施した。住宅ローンの変動金利は0.3〜0.5%（メガバンク）だが、今後の上昇圧力がある。固定金利（フラット35）は1.5〜2.0%前後。
人口動態: 日本の人口は2024年時点で約1.24億人。2050年には1億人を割る見込み（国立社会保障・人口問題研究所）。野村総研は2033年に空き家率30%超と予測している。ただし、東京圏への人口流入は続いており、「東京は堅調・地方は下落」という二極化が進んでいる。
機会費用という視点
持ち家を買うとき、頭金として数百万〜数千万円を投じることになる。賃貸派が指摘するのは、この資金を株式市場に投じた場合のリターンだ。
S&P500の過去30年の年平均リターンは約10%（配当込み、名目値）。仮に1,000万円の頭金を年7%（インフレ調整後）で30年運用すると、約7,600万円になる計算だ。
もちろん、持ち家にも「家賃を払わなくて済む」という暗黙のリターンがある。月15万円の家賃を30年払えば5,400万円。これが持ち家の「見えないリターン」だ。
どちらが大きいかは、金利・家賃・運用リターン・物件価格の4変数で決まる。一般論では片付かない理由がここにある。
5つの判断軸
最終的な判断は、以下の5つの軸で考えるのが良い。
1. 居住年数: 同じ場所に10年以上住む見込みがあるなら、持ち家が有利になりやすい。5年未満なら、購入諸費用（物件価格の7〜8%）を回収する前に手放すことになる。
2. 転勤・転職の可能性: 会社員で転勤がある場合、持ち家は足かせになり得る。フリーランスや経営者で場所を選べるなら、この制約は小さい。
3. 家族構成の変化: 子どもの数、親の介護、パートナーとの関係。これらが変わると、必要な住居の広さも立地も変わる。変化が読めないうちは、賃貸の柔軟性が活きる。
4. 物件の立地: 人口が増えている地域（東京23区、主要都市の駅近）なら資産価値が維持されやすい。人口が減っている地域では、買った瞬間から価値が下がり続けるリスクがある。
5. 金利と自分の属性: 低金利を長期固定で借りられるなら、持ち家の経済的メリットは大きい。変動金利で借りる場合は、金利上昇シナリオでのシミュレーションを必ず行うこと。