「嘘つきローン」の正体
サブプライムローンとは、信用力の低い借り手向けの住宅ローンである。しかし2000年代に広がったのは、それ以上に異常なローンだった。
業界内でNINJA Loan（No Income, No Job, No Assets）と呼ばれた自己申告型ローン。借り手が収入を申告し、貸し手はそれを検証しない。正式名称は「Stated Income Loan」だが、現場では「Liar's Loan（嘘つきローン）」と呼ばれていた。
金融危機調査委員会（FCIC）の報告書には、カリフォルニア州のイチゴ摘み労働者（年収約$14,000）が$720,000の住宅ローンを組めた事例が記録されている。年収の50倍を超えるローンが、審査をすり抜けた。
2006年時点で、新規住宅ローンの約40%がサブプライムまたはAlt-A（検証緩和型）ローンだった。
ARM金利の罠 ── 「2/28」型の時限爆弾
サブプライムローンの多くはARM（Adjustable Rate Mortgage、変動金利型）で組まれた。特に「2/28」型が典型だった。
- 最初の2年間 ── ティーザーレート（誘引金利）で2〜3%の低金利
- 残りの28年間 ── 市場金利に連動し、6〜12%に跳ね上がる
借り手には「2年後に借り換え（リファイナンス）すればいい」と説明された。住宅価格が上がり続ける限り、担保価値が増えるので借り換えは容易だった。
しかし住宅価格が下落に転じると、借り換えは不可能になる。金利が跳ね上がったローンを払えなくなった借り手が、大量にデフォルトした。これが連鎖崩壊の起点となる。
「住宅価格が上がり続ける」── この一つの前提が崩れるだけで、すべてが逆回転する構造だった。
カントリーワイド ── 全米最大の住宅ローン工場
Countrywide Financial（カントリーワイド）は全米最大のモーゲージ貸付業者だった。CEOのアンジェロ・モジーロは「すべてのアメリカ人に住宅を」と掲げ、2006年には$4,680億のローンを組成した。
しかしモジーロは内部メールで矛盾した認識を示していた。
- 「我々が組成しているローンの一部は有毒（toxic）だ」── 自社のローンの質を懸念するメール
- 同時期に自社株を大量売却 ── 2004〜2008年に約$1.4億相当を売却
カントリーワイドは2008年1月にバンク・オブ・アメリカに買収される。モジーロはSECから詐欺で訴えられ、$6,750万の和解金を支払った。
「組成して売却」── インセンティブの歪み
なぜ返済能力のない借り手にローンが供給されたのか。答えは「Originate-to-Distribute（組成して売却）」モデルにある。
従来の銀行は、ローンを組成し、返済完了まで自分で保有した。借り手が返済できなければ銀行が損をする。だから審査は厳しかった。
しかし証券化の時代には、ローンは組成された直後にウォール街に売却され、MBS（住宅ローン担保証券）として世界中の投資家に販売された。
- ローンオフィサー ── ローンを組めば組むほどボーナスが増える。ローンの質は問われない
- 貸付業者 ── 組成したローンを即座に売却。デフォルトリスクは手元に残らない
- 投資銀行 ── ローンを束ねて証券化し、手数料を得る。証券も投資家に売却
全員が短期的な手数料で利益を得て、誰もローンの最終的なリスクを負わない。この構造が、審査基準の底抜けを生んだ。
リスクを負う者がいなくなったとき、リスクは消えたのではない。見えなくなっただけだ。
そしてそのリスクは、世界中の投資家のポートフォリオに静かに埋め込まれていた。
住宅市場崩壊の規模
ケース・シラー住宅価格指数で見る、バブルとその崩壊。
| 指標 | 数値 |
|---|---|
| バブル期の上昇率（1997〜2006年） | 約124%上昇 |
| ピーク | 2006年7月（指数値 206.52） |
| 底値 | 2012年2月頃（指数値 約134） |
| 全国平均の下落率 | 約35% |
| ラスベガス | 約62%下落 |
| フェニックス | 約56%下落 |
| マイアミ | 約51%下落 |
| 消失した住宅資産価値 | 約$6兆 |
差し押さえ件数は2006年の約72万件から2010年には約290万件に急増。2007年から2012年の累計で1,000万件以上の住宅が差し押さえとなった。